Τι πρέπει να γνωρίζεις αν διαθέτεις ακίνητο σε Airbnb ή σε άλλη πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η αξιοποίηση ενός ακινήτου μέσω Airbnb, Booking ή παρόμοιων πλατφορμών είναι ιδιαίτερα δημοφιλής μορφή εισοδήματος, αλλά συνοδεύεται από συγκεκριμένες νομικές και φορολογικές υποχρεώσεις. Η άγνοια μπορεί να κοστίσει ακριβά, καθώς τα προστίματα είναι υψηλά. Παρακάτω συνοψίζονται τα βασικά σημεία που πρέπει να έχεις υπόψη σου (ισχύοντα έως Ιούλιο 2025).
1. Υποχρεωτική εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης
Το ακίνητο πρέπει να καταχωρείται στο ειδικό μητρώο της ΑΑΔΕ (ν. 4446/2016). Ο αριθμός μητρώου οφείλει να αναγράφεται σε κάθε αγγελία ή καταχώρηση. Από το 2023, η παράλειψη θεωρείται παράβαση.
2. Δήλωση κρατήσεων στο myAADE
Κάθε μίσθωση δηλώνεται ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα «myAADE – Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων» έως το τέλος του μήνα που ακολουθεί την αναχώρηση του επισκέπτη. Η υποχρέωση ισχύει τόσο για κρατήσεις μέσω πλατφορμών όσο και για απευθείας συμφωνίες.
3. Χρονικό όριο 59 ημερών & διάκριση από τουριστική επιχείρηση
Η διάρκεια μίσθωσης δεν μπορεί να ξεπερνά τις 59 συνεχόμενες ημέρες. Αν υπερβεί ή αν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες (π.χ. καθημερινό καθάρισμα, γεύματα), τότε η εκμετάλλευση θεωρείται τουριστική δραστηριότητα και απαιτείται άδεια ΕΟΤ και έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας.
4. Φορολόγηση εισοδήματος
Τα έσοδα φορολογούνται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία:
- 15% έως 12.000 €
- 35% για 12.001 – 35.000 €
- 45% πάνω από 35.000 €
Από 1/1/2024, αν ο εκμισθωτής διαθέτει τρία ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, θεωρείται ότι ασκεί επιχείρηση και υπάγεται σε ΦΠΑ 13% με αντίστοιχες φορολογικές υποχρεώσεις.
5. Νέες ρυθμίσεις από 1/10/2025 (ν. 5170/2025)
Από την 1η Οκτωβρίου 2025 θεσπίζονται νέα ελάχιστα πρότυπα:
- Υποχρεωτικές βασικές παροχές (ασφαλής φωτισμός, αερισμός, εξοπλισμός πυρασφάλειας).
- Υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης.
- Ανάρτηση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) στην καταχώριση.
6. Δηλώσεις Ε2 – Ε1 & τεκμήρια
Τα ποσά καταχωρούνται στον πίνακα Ε2 και μεταφέρονται στο Ε1. Το εισόδημα προσμετράται στα τεκμήρια και επηρεάζει τυχόν επιδόματα ή ρυθμίσεις.
7. Ζητήματα πολυκατοικιών & τοπικών κανονισμών
Ο ιδιοκτήτης οφείλει να ελέγχει:
- Αν ο κανονισμός πολυκατοικίας απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση.
- Αν ο Δήμος έχει θεσπίσει πρόσθετα τέλη ή περιορισμούς σε συγκεκριμένες περιοχές.
8. Συνεργασία με εταιρείες διαχείρισης
Αν η διαχείριση γίνεται μέσω τρίτου, απαιτείται έγγραφο συμφωνητικό που θα καθορίζει ρόλους και υποχρεώσεις ως προς δηλώσεις και απόδοση φόρων.
✅ Πρακτικές κινήσεις για κάθε ιδιοκτήτη Airbnb
- Εγγραφή στο Μητρώο ΑΑΔΕ
- Καταχώριση ακινήτου μέσω myAADE.
- Ανάρτηση αριθμού μητρώου στην καταχώριση.
- Δήλωση κρατήσεων
- Υποβολή έως το τέλος του επόμενου μήνα από την αναχώρηση.
- Υποχρεωτικά για όλες τις κρατήσεις.
- Τήρηση του ορίου των 59 ημερών
- Όχι υπερβάσεις χωρίς άδεια τουριστικού καταλύματος.
- Έλεγχος παρεχόμενων υπηρεσιών
- Αποφυγή υπηρεσιών που παραπέμπουν σε ξενοδοχειακή λειτουργία.
- Φορολογικές υποχρεώσεις
- Συμπλήρωση Ε2 – Ε1.
- Παρακολούθηση εσόδων για πιθανή υπαγωγή σε ΦΠΑ.
- Από 1/10/2025
- Διασφάλιση βασικών παροχών ασφαλείας.
- Έκδοση & ανάρτηση ΠΕΑ.
- Ασφάλιση αστικής ευθύνης.
- Έλεγχος κανονισμών & τοπικών περιορισμών
- Επικοινωνία με διαχειριστή πολυκατοικίας και Δήμο.
- Συνεργασία με εταιρεία διαχείρισης
- Σαφές ιδιωτικό συμφωνητικό.
- Τήρηση αρχείου συναλλαγών
- Απόδειξη πληρωμών, συμφωνητικά, επικοινωνίες.
- Συνεχής ενημέρωση από λογιστή
- Παρακολούθηση αλλαγών στη νομοθεσία.
- Έγκαιρος έλεγχος για τυχόν επιχειρηματική δραστηριότητα.
🔎 Συμπέρασμα:
Η εκμετάλλευση ακινήτου μέσω Airbnb δεν είναι πια μια απλή αγγελία σε πλατφόρμα. Αποτελεί φορολογητέα και εποπτευόμενη δραστηριότητα που απαιτεί τήρηση διαδικασιών, δήλωση εσόδων και, από το φθινόπωρο του 2025, συμμόρφωση με νέα ποιοτικά και ασφαλιστικά πρότυπα.
👉 Κάθε περίπτωση είναι διαφορετική.
Για εξατομικευμένες συμβουλές και πλήρη φορολογική υποστήριξη, δες την υπηρεσία μας για βραχυχρόνιες μισθώσεις.
